Korting op de huurprijs van een bedrijfsruimte vanwege de coronamaatregelen

In deze uitspraak van rechtbank Overijssel van 11 december 2020 oordeelt de rechtbank dat de huurder van een bedrijfsruimte recht heeft op een ‘korting’ op de huurprijs. In de gehuurde bedrijfsruimte werd door de huurder een café geëxploiteerd. Vanwege de verplichte horeca-sluiting als gevolg van de coronacrisis heeft de huurder recht op een korting van 50% op de huurprijs, aldus de rechter.

Feiten en omstandigheden

Partijen hebben in mei 2018 een huurovereenkomst met elkaar gesloten ten aanzien van een bedrijfsruimte. Op grond van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus is de horeca in de periode 16 maart 2020 tot 1 juni 2020 gesloten geweest. Met ingang van 15 oktober 2020 zijn cafés en restaurants weer gesloten. In de tussenliggende periode gold een maximum voor het aantal gasten (maximaal 30) en vanaf 29 september 2020 gold dat de horeca om uiterlijk 22 uur moest sluiten.

Huurder heeft in diverse e-mails aan verhuurder verzocht om een korting op de maandelijkse huurprijs, omdat zij vanwege de overheidsmaatregelen geen/nauwelijks omzet draait. Verhuurder heeft hierop toegezegd dat de betaling van de helft van de huur voor de bedrijfsruimte over april 2020 en mei 2020 mag worden opgeschort tot en met het vierde kwartaal van 2020. Huurder heeft verhuurder laten weten deze tegemoetkoming onvoldoende te vinden. Verhuurder heeft gedreigd met een ontbindingsprocedure in verband met de oplopende huurachterstand.

Huurder heeft over januari 2020 tot en met maart 2020 de volledige huurprijs voor de bedrijfsruimte voldaan. Over de periode april 2020 tot en met november 2020 heeft zij maandelijks de helft van de huurprijs voldaan.

Huurder is vervolgens naar de rechter gestapt en – kort gezegd – geëist dat de betalingsverplichting van de huurprijs voor de bedrijfsruimte over de periode maart 2020 tot zolang de tweede sluiting voortduurt en een onbelemmerde opening niet mogelijk is, op te schorten met 50%. Huurder heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat van haar niet gevergd kan worden dat zij de volledige huur voldoet. 

Volgens haar is met de opkomst van het coronavirus en de daarop genomen overheidsmaatregelen sprake van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW. De omstandigheden zijn volgens haar bovendien te kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Een huurprijsvermindering van 50 % is in de gegeven omstandigheden billijk en gerechtvaardigd, aldus huurder.

Verhuurder voert aan dat zij huurder voldoende tegemoetgekomen is door mee te werken aan een opschorting van de helft van huur over april 2020 en mei 2020. Zij ziet de beperkingen door de coronamaatregelen als een ondernemersrisico van huurder en heeft betoogd dat de omzetcijfers en de compenserende overheidsmaatregelen geen aanleiding geven voor een nadere regeling ten aanzien van de huur.

Oordeel rechter

Het gaat in essentie om de vraag of, gelet op de gevolgen van de coronacrisis, van huurder kan worden verwacht dat hij de huurbetalingsverplichting volledig nakomt. De beperkende maatregelen van de overheid als gevolg van de coronacrisis moeten worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken, die heeft geleid tot overheidsmaatregelen die het gebruik van de middenstandsbedrijfsruimte voor een langere periode juridisch en/of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren.

Voorshands is de rechter dan ook van oordeel dat partijen de gevolgen van deze crisis niet in de overeenkomst hebben opgenomen. In het licht van de aard van de overeenkomst en de verkeersopvattingen behoren de gevolgen van de coronacrisis en de daarop gevolgde overheidsmaatregelen echter niet geheel voor rekening te komen van huurder. Huurder hoefde bij het aangaan van de huurovereenkomst niet te verwachten dat het huurgenot, dat wil zeggen de mogelijkheid om het gehuurde als café te exploiteren, zou worden aangetast door een crisis van dit formaat.

De (onvoorziene) overheidsmaatregelen maken dat het gehuurde niet overeenkomstig de bestemming kan worden gebruikt. Deze aantasting van het huurgenot moet worden beschouwd als een gebrek in de zin van de wet. De verhuurder is wel in staat om het gehuurde feitelijk beschikbaar te stellen, maar die beschikbaarstelling heeft voor de huurder iedere zin verloren, omdat het gehuurde niet kan worden geëxploiteerd zoals in de huurovereenkomst was afgesproken als gevolg van een gebrek.

Het feit dat sprake is van een gebrek, maakt dat verhuurder zolang de beperkingen gelden huurder niet volledig aan haar verplichting tot betaling van de huur kan houden. Huurder kan op grond van de wet met terugwerkende kracht aanspraak maken op huurprijsvermindering. Anderzijds zou het in de gegeven situatie evenmin redelijk zijn wanneer vanwege dit gebrek de betalingsverplichting van huurder zou worden verlaagd tot nihil.

Conclusie 

Op grond van het voorgaande en in lijn met de geldende jurisprudentie op dit punt, bestaat er aanleiding de gevolgen van de coronacrisis vooralsnog gelijkelijk over partijen te verdelen gedurende de periode waarin huurder de exploitatie geheel moest en moet staken. De kantonrechter acht een huurvermindering van 25% op zijn plaats voor de periode waarin huurder de exploitatie van het café met de nodige beperkingen kon hervatten.