Immateriële schadevergoeding voor stress en spanning na stankoverlast

Feiten

Huurder huurt sinds december 2008 van de verhuurder een woning. In 2015 heeft huurder meermaals aan verhuurder te kennen gegeven dat zich in de woning al langere tijd problemen voordoen met de afvoer/riolering en dat in de keuken al diverse malen overstromingen hadden plaatsgevonden. Vervolgens heeft een monteur de woning bezocht en in zijn bevindingen te kennen gegeven waar het probleem zich bevindt. Daarbij heeft de monteur te kennen gegeven dat de gebreken niet te wijten zijn aan de huurder en heeft hij verhuurder geadviseerd deze gebreken op korte termijn te verhelpen.

In het voorjaar van 2019 heeft verhuurder van huurder een klacht gekregen over stankoverlast. Daartoe is uiteindelijk de riolering in oktober 2019 vervangen. Bij brief van 12 november 2019 heeft huurder de verhuurder aangeschreven om aan huurder zijn schade als gevolg van de stankoverlast, die volgens hem vijf jaar heeft geduurd, te vergoeden. De schade is daarbij begroot op totaal € 5.000,-. In een brief van 9 december 2019 heeft verhuurder het verzoek om compensatie afgewezen.

Vordering

Huurder vordert bij de rechter, kort gezegd, betaling van € 5.000,- aan schadevergoeding. Aan deze vordering legt huurder – kort gezegd – ten grondslag dat hij sinds 2015 ruim vier jaar heeft moeten wachten op herstel van het gebrek aan de riolering en al die jaren last heeft gehad van enorme stankoverlast, waardoor hij een substantiële derving van zijn woongenot heeft ondervonden. Ook stelt hij materiële schade te hebben geleden.

Verhuurder betwist na oktober 2015 meldingen van huurder te hebben ontvangen tot aan het voorjaar van 2019. Zij voert aan dat niet vaststaat dat er stankoverlast is geweest. Zij betwist de gestelde aanhoudende stankoverlast over meerdere jaren en ook dat er een substantiële aantasting van het huurgenot is geweest door een gebrek. Bovendien heeft huurder volgens Ymere niet voldaan aan zijn verplichting om de stankoverlast te melden. Na 2015 verkeerde verhuurder in de veronderstelling dat huurder geen klachten meer had. Daarnaast is verhuurder niet in gebreke gesteld door huurder en betwist zij de gestelde schadeposten.

Oordeel rechtbank

Op grond van de bevindingen van de monteur kan worden vastgesteld dat de huurwoning een gebrekkige riolering heeft gehad onder de vloer. Dit gebrek was verhuurder al in 2015 bekend en is verholpen eind 2019. De aard van het gebrek brengt mee dat verhuurder, zoals ook is geadviseerd door de monteur, jegens huurder gehouden was om het op korte termijn te verhelpen.

Dat is niet gebeurd, waardoor verhuurder in verzuim is komen te verkeren en zij schadeplichtig is. Daarvoor hoefde huurder na het bezoek van de monteur niet nog een keer te klagen of verhuurder in gebreke te stellen. Overigens stelt huurder dat hij meermaals heeft geklaagd, hetgeen verhuurder betwist.

Huurder heeft zijn stelling – dat hij jarenlang last heeft gehad van stankoverlast – onderbouwd met verschillende verklaringen. Zodoende kan worden vastgesteld dat huurder deze overlast heeft gehad in de periode van 2015 tot 2019 en dat deze het gevolg is van de gebrekkige riolering, nu niet blijkt van een andere oorzaak. De schade die huurder heeft geleden als gevolg van de gebrekkige riolering kan hij van verhuurder vorderen. Hij had (tijdig) huurvermindering kunnen vorderen, maar dat staat niet er niet aan in de weg dat hij schadevergoeding vordert wegens materiële en immateriële schade.

Huurder vordert een bedrag van € 5.000,00 aan materiele- en immateriele schadevergoeding. Hij stelt dat hij tijdens de langdurige periode waarin hij de substantiële stankoverlast heeft gehad een substantiële derving van zijn woongenot heeft gehad en dat hij jarenlang in de woonkamer heeft geslapen als gevolg van de stank. Hij heeft ook regelmatig bij anderen gelogeerd. Dit betekent een substantiële derving van het woongenoot van huurder en een aantasting in zijn persoon. Deze schadeposten moeten worden geschat. De kantonrechter wijst een schadevergoeding ad € 4.500,00 toe.

Conclusie

Een verrassende uitspraak omdat de rechter niet snel een immateriële schadevergoeding toekent bij gebreken aan een huurwoning. In vergelijkbare zaken wordt dan meestal ook niet verzocht om schadevergoeding, maar om vermindering van de huurprijs. Omdat er een vervaltermijn van zes maanden geldt voor een vordering tot vermindering van de huurprijs, kan in bepaalde gevallen de in casu gebruikte “schadevergoeding-route” gunstiger zijn.