Borg huur bedrijfspand deels terugbetalen: schade verhuurder onvoldoende onderbouwd

In deze uitspraak van Rechtbank Amsterdam van 11 februari 2022 gaat het om het terugbetalen van de borg voor de huur van een bedrijfspand. Huurder huurde vanaf 1 januari 2021 t/m 31 maart 2021 een bedrijfsruimte van verhuurder. De huurprijs bedroeg € 1.750,00 per maand. De borg bedroeg eveneens € 1.750,00. Bij de aanvang van de huur is in het proces-verbaal van oplevering opgenomen: “geen schade geconstateerd & foto’s gemaakt”. Op 31 maart 2021 is het gehuurde weer aan verhuurder opgeleverd. Er is geen ondertekend rapport van een eindinspectie opgemaakt. 

Per e-mail van 30 april 2021 heeft verhuurder aan huurder bericht dat zij een gedeelte van de borg zou inhouden omdat volgens verhuurder het gehuurde niet goed was opgeleverd en maar twee van de vijf sleutels waren ingeleverd. Ook zou verhuurder een bedrag van € 863,20 inhouden in verband kosten voor de wifi-installatie die huurder had meegenomen. Op 2 mei 2021 heeft verhuurder € 201,80 aan borg terugbetaald. Op 11 mei 2021 heeft de gemachtigde van huurder de verhuurder tot betaling van het resterende bedrag gemaand. Verhuurder heeft te kennen gegeven dat zij vanwege de door haar geleden schade niet bereid was tot verdere betaling.

Geschil

Huurder vordert volledige terugbetaling van de borg. Huurder legt aan haar vordering ten grondslag dat zij € 1.750,- aan borg heeft betaald. Nu zij het gehuurde weer aan verhuurder ter beschikking heeft gesteld, dient verhuurder deze borg terug te betalen. Op het totaalbedrag is € 201,80 in mindering gebracht vanwege de betaling van verhuurder op 2 mei 2021.

Verhuurder voert verweer tegen de vordering. Het bedrag van € 863,20 dat zij vanwege de kosten voor Ziggo had ingehouden heeft zij na de datum van dagvaarding alsnog aan huurder betaald. Verhuurder voert aan dat zij door toedoen van huurder schade heeft geleden ten bedrage van ten minste € 590,22. Deze schade heeft zij met de borg verrekend.

Oordeel rechter

Vaststaat dat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst € 1.750,- aan borg heeft betaald. Een deel van de borg hebben partijen in overeenstemming met elkaar verrekend, zodat het bedrag dat nog in geschil is € 590,22 bedraagt. Verhuurder moet dit bedrag in beginsel terugbetalen, tenzij zij aantoont dat zij schade heeft geleden die met de borg verrekend kan worden. Bij deze beoordeling is van belang dat schade alleen met de borg kan worden verrekend indien deze aan de huurder toerekenbaar is.

Schade 

In de eerste plaats heeft verhuurder aangevoerd dat zij € 276,44 aan schade heeft geleden omdat de muren, de vloer en een hekwerk van het gehuurde beschadigd waren. Ter onderbouwing van deze schade heeft verhuurder foto’s overgelegd. Hierop zijn krassen op de vloer en licht beschadigd pleister- en verfwerk te zien. Bij aanvang van de huurovereenkomst is alleen in zeer algemene bewoordingen een omschrijving van het gehuurde opgemaakt, waarin wordt vermeld dat er geen schade is. Ook wordt vermeld dat er bij aanvang van de huur foto’s zijn gemaakt, maar deze foto’s zijn niet overgelegd en spelen daarom geen rol bij de beoordeling. 

Deze zeer algemene omschrijving biedt onvoldoende houvast om de situatie voorafgaand aan de huurovereenkomst te kunnen beoordelen met de situatie aan het einde van de huur. Op grond van de wet wordt daarom aangenomen dat huurder het gehuurde heeft ontvangen in dezelfde staat als bij het einde van de huurovereenkomst. De beschadigingen aan de vloer, de muren en het hekwerk komen daarom niet voor rekening van huurder en kunnen niet met de borg worden verrekend.

Schoonmaakkosten 

Verhuurder heeft zich ook beroepen op schoonmaakkosten die zij heeft gemaakt, omdat huurder het gehuurde niet behoorlijk schoon zou hebben opgeleverd. Hierbij is van belang dat er geen voorinspectie heeft plaatsgevonden. Huurder is niet in de gelegenheid gesteld om eventuele gebreken op eigen kosten te verhelpen. Op grond van vaste rechtspraak is de aansprakelijkheid van huurder daarom beperkt tot de kosten die zij zelf zou hebben gemaakt bij het herstellen van de gebreken. Doorgaans betekent dit dat alleen de materiaalkosten in rekening kunnen worden gebracht en niet de arbeidskosten. Op grond van voorgaande kunnen de kosten ten bedrage van € 40,85 (incl. 21% BTW) om de schoonmaakartikelen te vervangen met de borg worden verrekend. De gerekende arbeidskosten voor deze inkopen en voor het schoonmaken zelf kunnen niet met de borg worden verrekend.

In conclusie dient de verhuurder de borg bijna volledig aan huurder terug te betalen, omdat verhuurder de volgens haar geleden schade niet op de juiste wijze heeft kunnen aantonen.