Huurder in financiële nood krijgt bankgarantie niet terug

In deze uitspraak van rechtbank Amsterdam van 23 december 2020 heeft de rechter bepaald dat een verhuurder van een bedrijfsruimte het restant van een aangesproken bankgarantie (van bijna 13.000 euro) niet terug hoeft te geven aan de huurder die door de coronacrisis in financiële nood verkeert. De huurder maakte niet aannemelijk dat zij daarover een afspraak hadden gemaakt.

Feiten en omstandigheden

Huurder huurt van verhuurder een bedrijfsruimte. In de algemene bepalingen die deel uitmaken van de huurovereenkomst is onder meer bepaald dat de huurder, als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, een bankgarantie aan de verhuurder zal afgeven. ING Bank heeft ten behoeve van verhuurder een bankgarantie gesteld ter grootte van ruim € 40.000,00. 

Per brief van 29 april 2020 heeft de huurder de huurovereenkomst opgezegd en daarbij aangegeven dat zij ten gevolge van de coronacrisis niet in staat zal zijn de huur de komende maanden te betalen. Verhuurder heeft vervolgens bijna € 29.000,00 van de bankgarantie geclaimd vanwege het onbetaald laten van de huur in mei en juni 2020. De resterende bankgarantie bedroeg hierdoor zo’n € 13.000,00.

Op 25 september 2020 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten waarbij partijen onder meer zijn overeengekomen dat dat huurovereenkomst per 30 september 2021 met wederzijds goedvinden eindigt, dat huurder voor wat betreft de huur over de laatste periode een korting van 15% ontvangt en deze huur bij vooruitbetaling voldoet en dat partijen elkaar na uitvoering van alle afspraken finale kwijting verlenen. 

Geschil

In de vaststellingsovereenkomst is niets geregeld over het resterende deel van de bankgarantie. Hieromtrent ontstaat vervolgens een geschil, waarop de huurder naar de rechter stapt. Huurder stelt een groot belang te hebben bij vrijgave van de bankgarantie door verhuurder, nu zij op dit moment in financiële moeilijkheden verkeert. Daarbij stelt huurder dat partijen hebben afgesproken dat verhuurder de bankgarantie zou vrijgeven.

Verhuurder stelt dat geen afspraken zijn gemaakt. Deze afspraak volgt niet uit de correspondentie en volgt evenmin uit de vaststellingsovereenkomst. Daarbij komt nog dat de vaststellingsovereenkomst na langdurig en uitgebreid overleg is opgesteld, waarbij zij door advocaten zijn bijgestaan.

De kantonrechter is van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat partijen de door huurder gestelde afspraak hebben gemaakt. De gestelde afspraak is in ieder geval niet opgenomen in de vaststellingsovereenkomst. De gestelde afspraak volgt evenmin uit de correspondentie. Verhuurder heeft in het kader van de onderhandelingen alléén afgezien van het stellen van een nieuwe dan wel een aanvullende bankgarantie. Anders dan huurder stelt volgt uit de correspondentie niet dat verhuurder heeft toegezegd dat zij de resterende bankgarantie zou vrijgeven. Duidelijk moge zijn dat het niet hoeven stellen van een nieuwe of aanvullende bankgarantie tot het volledige, oorspronkelijke bedrag niet hetzelfde is als het vrijstellen of vrijgeven van de nog resterende bankgarantie

Conclusie 

Het is aannemelijk dat verhuurder een groot belang heeft bij het behouden van de resterende bankgarantie, nu deze tot zekerheid strekt voor de toekomstige oplevering van het gehuurde in lege en juiste staat en voor de servicekosten die nog moeten worden afgerekend. Het belang van verhuurder bij behoud van de nog bestaande bankgarantie wordt alleen maar verstrekt nu huurder stelt dat zij in financiële nood verkeert en iedere euro hard nodig heeft.

Op grond van voorgaande wordt de vordering van huurder, tot vrijgave van de bankgarantie, door de rechter afgewezen. Huurder wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.