31mei, 17
taxatie

In een recente uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland heeft de rechtbank een uitspraak gedaan wat verwacht mag worden van een aankooptaxatie van een woning. In deze zaak komt de rechtbank tot het oordeel dat de taxatie het doel heeft inzicht te verstrekken in de waarde van het object!

Casus

Eiser A en eiser B ( “kopers”) zijn ongehuwde partners. Zij bewonen sinds 1998 een vrijstaand houten huis dat omstreeks 1963 is gebouwd. Eiser B heeft in 2004 aan een makelaar / taxateur de opdracht gegeven om de woning te taxeren met het oog op de mogelijke verkoop van de woning. Vervolgens heeft de taxateur het perceel opgenomen en geïnspecteerd. De bevindingen heeft gedaagde uitgewerkt in een taxatierapport.

Na het uitbrengen van het taxatierapport zijn kopers in onderhandeling getreden met de eigenaar van de woning (“verkoper”). In 2005 is er een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen verkoper en kopers. Vervolgens is de woning geleverd aan kopers.

Jaren na levering van de woning hebben kopers de makelaar / taxateur aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van onjuiste informatie in het taxatierapport. Er is namelijk gebleken dat er nooit een bouwvergunning voor de woning is afgegeven. Wonen in de woning is op grond van het geldende bestemmingsplan ook niet toegestaan. De woning moet worden afgebroken. Het terrein moet worden ontruimd. Kopers moeten andere huisvesting zoeken.

Geschil

Kopers menen dat de makelaar / taxateur -kortgezegd- wanprestatie heeft gepleegd. Kopers vinden dat de makelaar / taxateur melding had moeten maken van het feit dat de woning niet is bestemd voor het gebruik als woonhuis. Ook had de makelaar / taxateur moeten melden dat de woning zelfs nooit gebouwd had mogen worden. Kopers  achten de makelaar aansprakelijk voor hun schade. Zij  vinden dat hij een beroepsfout heeft gemaakt. Kopers menen dat de makelaar / taxateur zijn zorgplicht heeft geschonden.

De makelaar / taxateur daarentegen meent dat de vorderingen zijn verjaard. Ook meent hij dat er sprake is van rechtsverwerking nu de woning al in 1963 is gebouwd en deze ook sinds dien is bewoond. Er zou geen sprake zijn van schending van zijn zorgplicht nu het causaal verband tussen de gestelde beroepsfout en de gestelde schade ontbreekt.

De beoordeling

De rechtbank wijst de vordering van kopers af. De rechterbank oordeelt dat er geen sprake is van een beroepsfout. Het door de makelaar / taxateur ingestelde taxatie onderzoek voldoet aan de norm. De publiekrechtelijke vereisten voor gebruik en/of verbouwen van de woning hoefden niet onderzocht te worden. Dit was niet de opdracht van de kopers en dit is ook niet nadrukkelijk met kopers overeengekomen.

De taxatie had immers als doel inzicht te verstrekken in de waarde van het object!

Daarnaast oordeelt de rechtbank dat kopers al op de hoogte waren dat het perceel niet als woning gebruikt mocht worden. Zij hadden de gemeente rond de aankoop van de woning verzocht om legalisatie van de woning in een volgend bestemmingsplan. Hieruit valt af te leiden dat zij ermee bekend waren dat het perceel volgens het bestemmingsplan geen woonbestemming heeft en dat er volgens die voorschriften niet op het perceel mag worden gebouwd. De gevolgen van deze wetenschap komen voor rekening en risico van kopers en niet voor rekening van de  makelaar / taxateur.

Voor opdrachtgevers en makelaars geldt;

als het taxatierapport meer informatie dient te verstrekken dat inzicht in de waarde van de woning, dan doe je er verstandig aan dit op voorhand duidelijk met elkaar overeen te komen.

Mei 2017

msvandijk@vandijkadvocaten.nl

Meer informatie? Neem contact met ons op!